Fases de la construcción de una vivienda unifamiliar

Construir una vivienda unifamiliar propia es un sueño que todos queremos alcanzar, pero claro está que no solo necesitamos tener el terreno, dinero y las ganas. Sino que son varias cuestiones que debemos tener en cuenta para hacer realidad nuestros objetivos.

Conocer el proceso de ejecución de la obra es fundamental para corroborar que cada uno de los pasos que se deben dar se realicen de manera óptima. A continuación, detallaremos cada una de las fases:

Primera Fase: Compra del Terreno

Para comprar el terreno debemos tener en cuenta:

  1. Independientemente del tipo de vivienda que queramos construir, lo más importante es que el terreno sea calificado como edificable.
  2. Estudio topográfico: este estudio opcional nos dará la información para conocer los límites de la finca, desniveles, acceso al agua, alcantarillado, luz de la finca, etc. En casas nuevas low cost ofrecemos este servicio por 500€
  3. Estudio geotécnico: estudio obligatorio, nos dará la información sobre qué tipo de suelo está constituido el terreno. Este estudio permitirá saber qué tipo de cimentaciones y estructura necesitamos para edificar. En casas nuevas low cost ofrecemos este servicio por 900€
  4. Características urbanísticas de la finca: necesario para que el arquitecto pueda conocer los metros cuadrados edificables tanto en planta baja como en superiores, altura máxima, y retiros sobre los ejes medianeros. Es decir, la normativa urbanística de cada ayuntamiento, así como el seguimiento de la general. En casas nuevas low cost ofrecemos el servicio integral de arquitectura a precios inmejorables y a un tipo de IVA reducido.

Cualquier duda que tengas, no dudes en contactarte con tu arquitecto.

Segunda Fase: El Diseño

Esta es una fase donde debes tener paciencia y mucha predisposición para incorporar múltiples ideas y diseños ya que se trata ni más ni menos que diseñar una vivienda que tenga las prestaciones que necesites y desees pero que también se ajuste a tu presupuesto.

En casas nuevas low cost nuestros arquitectos participan desde el primer momento de manera muy activa asesorando, dando ideas en base a su dilatada experiencia y por tanto presentando primeras propuestas con planos en 2d sino y si fuera necesario con imágenes 3d para que puedan visualizar cada uno de los espacios que componen la vivienda.

En este sentido también en casas nuevas low cost arquitectura realizamos anteproyectos a precios muy económicos en torno a €1000 podemos visualizar los planos básicos de una casa y hacer una primera estimación de mediciones realista

Tercera fase: Arquitecto y Licencia

Adquirido el terreno, es fundamental tener en cuenta que cualquier estimación inicial sin proyecto que se pueda hacer sobre el coste de construcción será eso nada más que una estimación basada en unos metros, y unos parámetros iniciales muy generales.

En casas nuevas low cost además de ofrecer directamente los servicios de arquitectura como el proyecto completo básico más ejecutivo, para obtener la licencia de obra. Con la opción de hacer un anteproyecto, más económico en torno a unos €1000, para poder visualizar la idea general de casa con planos y ya unas mediciones y así poder realizar una valoración más realista y detallada del coste de construcción real de la casa que se desea en función esos planos básicos.

En casas nuevas low cost ofrecemos el servicio integral de arquitectura, desde la realización de anteproyectos, proyectos completos para solicitar licencias, así como posteriormente la dirección de obra y los servicios de test geotécnico y topográfico cuando son necesarios.

Obviamente antes de la construcción será necesario realizar un proyecto de obra, para que además de diseñar tu casa, pueda presentar la documentación de obra, en aras de obtener la licencia correspondiente; y hay que tener en cuenta que hoy en día los proyectos y las exigencias de los ayuntamientos son especialmente complejas y hay que justificar multitud de parámetros y seguir muchas normas diversas tanto en el diseño como en determinados requisitos mínimos como la ubicación de la casa en la parcela etcétera.

Una vez realizado el proyecto básico y el proyecto ejecutivo, éste deberá avisarse y presentarse en ayuntamiento para cursar el procedimiento para la obtención de la licencia. Y una vez obtenida esta, se deberán lógicamente pagar una serie de impuestos y tasas según el ayuntamiento, porque normalmente son porcentajes que van en función del coste de construcción estimado e incluido en dicho proyecto.

Una vez que el Colegio de Arquitectos apruebe el proyecto, el arquitecto deberá presentar ante el Ayuntamiento la documentación de obra aprobada y así lograr adquirir la licencia urbanística. Es importante que durante esta etapa seas paciente porque suele demorar varios meses. Aunque es conveniente que sea el propio cliente quien de alguna manera esté encima del técnico del ayuntamiento sobre todo en ayuntamientos pequeños para preguntar e interesarse por la tramitación de su licencia a efectos de intentar acelerarla.

Cuarta fase: Construcción

Una vez obtenida la licencia de construcción, no olvidemos que también deberemos tener en cuenta si disponemos de suministros es decir de luz y agua en el terreno incluso de provisionales de obra a tal efecto.

En todo caso llegó el momento de comenzar a materializar el proyecto realizado por el arquitecto. Para la ejecución de la obra es importante que el arquitecto tenga toda la documentación de obra verificada, es decir, planos de estructura, instalaciones, muros, cubierta, facha, etc.

Cabe destacar que la documentación de obra servirá también como guía durante todo el proceso de la obra y así verificar cada uno de los pasos necesarios para garantizar una ejecución optima y tratar de evitar inconvenientes futuros.

Es la etapa que más tiempo conllevará, pero sin dudas es las más importante. De todas. A continuación, detallamos las fases de ejecución:

Cimientos y estructura

La primera tarea será realizar la preparación del terreno y los movimientos de tierra, así como realizar el replanteo in situ de la vivienda y a partir de allí marcar donde se ubicarán los cimientos, comenzando así con las excavaciones. Previo al hormigonado de las cimentaciones, es importante que las armaduras de acero estén bien colocadas y sujetas entre sí para generar homogeneidad en la estructura. Y por otro lado ya se dejan previstos los hierros que conformarán las columnas que sostendrán la vivienda en planta baja y sucesivamente.

Una vez hormigonada toda la cimentación, se procederá a encofrar las columnas y vigas que soportarán el forjado. En esta instancia también debemos verificar la ubicación de todas las partes estructurales, implementación del acero y hormigonado correcto.

Por último, en esta etapa, es importante que ya el fontanero realice una preinstalación de los desagües cloacales y pluviales para garantizar una inclinación y recorrido de las aguas residuales de manera correcta, es decir los saneamientos.

Instalaciones

Culminadas las tareas de la cimentación y la estructura, y culminada la cubierta sea plana o inclinada, se procederá a levantar los muros con sus respectivos aislamientos térmico, dejando lógicamente los vanos para las ventanas y puertas. Mientras parte del equipo avanza con estos trabajos, el equipo de instaladores comienza a replantear la ubicación de cada uno de los elementos de la cocina y baños (tomas de agua y desagües), el electricista los puntos de luz (enchufes, mecanismos, interruptores), y también los conductos de ventilación y calefacción.

Toda esta información para tu tranquilidad estará en los planos y documentos que realizó el arquitecto en su comienzo, por lo cual podrás corroborar tu mismo con ayuda del arquitecto que el trabajo se está cumpliendo como es debido.

Fachada y Cubierta

Esta fase estará vinculada con la parte de instalaciones ya que hay que tener en cuenta que todas las fases de ejecución de la cobra dependen de si y entre sí, y muchas de ellos se van ejecutando el simultáneo.

En cuanto a la fachada se deben construir todos los cerramientos exteriores y las divisiones interiores.

La cubierta puede ser de varios tipos, en función del diseño y condiciones climáticas y es lo que constituirá el cerramiento final de la vivienda. Puede ser una cubierta plana, inclinada (a dos, tres o cuatro aguas), transitable, intransitable.

Acabados

Es la ultima fase de la construcción, donde se llevarán a cabo los pavimentos, enlucido de techo y paredes, revestimiento de fachada, y colocación de carpinterías exteriores.

Es la fase de la construcción de la vivienda que más entusiasma a los clientes ya que es el momento de escoger los materiales de terminación (pisos, pintura, revestimientos, puertas, encimera, muebles, etc.)

Quinta fase: tramitación legal

La casa ya está preparada para ser habitada pero aún faltan ciertos trámites para que esté legalmente constituida. A continuación, detallamos:

En primer lugar, el arquitecto debe firmar el Certificado Final de Obra y entregarlo a el Colegio de Arquitectos a visar y luego en ayuntamiento. El objetivo es que se cerciore que el proyecto finalizado tenga un correlato con la documentación presentada. Si el Certificado Final de Obra es aprobado, se le devolverá este junto al Certificado de Eficiencia Energética y el Libro de Edificio.

Posteriormente debes firmar junto a el arquitecto el Acta de Fin de Obra para certificar la conformidad con respecto al resultado final. Esto supondrá realizar una visita in situ con un técnico de ayuntamiento para corroborar que la obra construida se corresponde con la licencia de obras otorgada previamente; no es extraño que se produzcan algunas diferencias como por ejemplo que la casa tuviera algunos metros de más o algún elemento exterior como puede ser una piscina o un porche pero siempre estos deberán incluirse las modificaciones finales de proyecto y obviamente deberán cumplir la normativa a efectos de su legalización con el final de obra.

Por otro lado, debes solicitar al Ayuntamiento el Certificado de Habitabilidad para acceder a la red de saneamiento, suministro de agua y luz.

Por último, deberás acudir ante un notario para realizar la Escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada. Junto al resto de la documentación podrás registrar tu vivienda.

¡FELICITACIONES! ¡YA PUEDES VIVIR LEGALMENTE EN LA CASA QUE TANTO SOÑASTE!